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走出中國民宿裝修和度假酒店裝修設計的誤區

作者:奧軒裝修    發布日期:2019-07-15    瀏覽次數:243

 民宿裝修的起源和在中國的發展 應該說,英國是民宿的發源地。早在公元43年,英國人就開始經營他們稱之為B&B(床與早餐)的民宿,為旅行的羅馬帝國官兵提供價廉物美的住宿。20世紀30年代,由于經濟大蕭條,多數英**庭為生計所迫而把自己多余的住房房間用于接待客人。二戰之后,由于大批滯留在英國的外國官兵需要住宿,故而大大推動了民宿業的發展。這種住宿形式的概念后來被推廣到法國、德國、日本等地,最后來到了中國。我國民宿實際上到現在只有20多年的歷史,最初的形式就是老百姓騰出自己閑置多余的房間來接待旅游者。近些年來。隨著**的鼓勵和政策上的支持,隨著美麗鄉村建設的快速發展,中國的民宿業一路高歌猛進,據網上數據,2014年中國有9萬家,2015年有12萬家,2016年達到18萬家,2017年達到27萬家,2018年的數據還未統計出來,相信應該不少于35萬家。這么大體量的民宿,如果把控經營得不當,那要牽動多少人的神經、關系到多少人的命運啊!


 二、民裝修的規模和本質回歸
 文章開頭我摘錄了*****頒布的民宿規模標準是單幢客房數量不超過14間(套),我認為這是為了和文化主題旅游飯店區分而劃的界限,這樣的劃分應該說機械公式化了些,如果正好有幢建筑能夠做20間客房,或者主人想把房間設計得小些而正好超出了14間房怎么辦呢,是不是其住宿性質陡然間就變化成了文化主題旅游飯店了呢?但是從這一標準的另一面來看,說明民宿的規模不宜大也不可能大,因為在這個行業標準的開頭對民宿是這樣定義的:利用當地閑置資源。既然是閑置資源,就回歸到了民宿的初心和本質,不是人為地去再造,只是在閑置房屋基礎上做改造。比如,整個用作民宿的房屋應該是老屋,其結構和外形都不宜改動,可以把外貌做些修繕;為了形成規模和轟動效應,最好由**出資將整個村落或景區的房子外貌按原先固有的風格做統一裝飾,而民宿主人著力翻新院落和屋內的裝修及設施設備。可目前我們的民宿由于準入門檻低,外來投資者日盛,而且來自各行各業,如果說他們租賃老百姓的閑置房屋來做民宿還是情有可原的話,那么,許多投資人專門另建房屋作民宿,這就背離了民宿的本質,不能順其自然,這就為后來的經營難以為繼埋下了伏筆。
三、民宿裝修設計的管理和房間設計
 *****頒布的民宿標準中有這樣的定義:民宿主人參與接待。就是說,民宿主人多數應為房屋的擁有者,而且又是服務者,通俗地講,老百姓用自己閑置的房屋接待外來觀光度假的游客,自己親自為客人燒飯做菜,打掃房間,看家守舍,愜意悠閑,沒有房租和人員工資的壓力,有了客就忙乎,沒有客就休閑;忙的時候賺錢補貼,閑的辰光享受生活,這樣做民宿輕松開心,才談得上滿足自己的自由情懷。而外來純粹的投資者無論是租賃式經營還是自建民宿,都不太可能親自參與接待服務,因為不像當地居民有一家人或親戚可以幫忙,外來投資人必須聘用當地居民或外地人來服務管理,這又背離了民宿的初心,外來人員的工資及各項福利費用,僅靠這幾間客房的收入,您能負擔得起嗎?

 



 再說房間設計。房間是民宿的主要服務產品,投資的科學與否直接關系到民宿的成敗。民宿其實是不需要酒店室內設計師操刀的,民宿就是當地居民的家,那些磚墻瓦頂都很有味道,但由于是接待游客,設施設備要好,房間內要營造出強烈的舒適度和體驗感。比如,WiFi要暢通無阻,空調效果要好,上下水要暢,熱水出水要快,房間要隔音隔光,床具和布草要舒適,一次性用品必須選用品牌且質地好的產品,衛生間要潔凈無異味,衛浴設施要使用品牌產品等。總之,不要刻意把房間設計成視覺上的民宿,而著重在客人體驗到的設施設備和生活用品的質量方面下功夫。
四、民宿設計的靈魂是民俗
*****頒布的民宿標準中定義民宿是“為游客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施”。中國開始的一批民宿投資人并不是為了賺錢而做民宿的,他們有的是為了保護村落的風貌、記住鄉愁,有的是想躲開城市的喧鬧和水泥森林,尋找一片恬靜自然以放飛心情,而他們的初衷恰恰與游客產生了心里共鳴,于是生意興隆,接著吸引了大批夢想賺錢的外來投資者,民宿的味道漸漸淡化走樣,投資者更加注重的是民宿的符號和外表,而很少有人關注游客更需要的骨子里的東西——民俗,民宿的文化就是民俗,這就是為什么民宿發展到今天越來越混亂跑調、效益越來越滑坡的原因所在。

 



 談到文化,許多人就會將其上升到看不見摸不著的高度,其實,民宿文化就是民俗,就是民情風俗。游客之所以選擇民宿,就是為了體驗當地的民情風俗,這也是民宿存在的理由。游客來到民宿,不是簡單地居住,而是要與主人攀談交流,了解村落的歷史,主人的生活。游客希望能夠欣賞到或玩主人兒時的游戲,比如滾鐵環,抽陀螺,擠油渣,過山羊,踢毽子,跳格子,跳繩跳牛皮筋,斗雞子,貼洋畫等。主人可以讓他們體驗農活,比如養雞,喂豬,放羊放牛,種菜等。主人可以和游客交流如何做當地農家菜,學做豆腐豆皮等農副產品。村委會要打造一些民俗項目,比如揚場,耕地,車水,釣魚,劃船,比如定時定期地演社戲,辦畫展,手工藝活兒表演。甚至還可以把田租給部分離家不是很遠的游客,讓他們成為忠實的回頭客,游客賞玩到了田園風光,鍛煉了身體,還可以帶回城里買不到的環保果蔬。還有一些民宿自然形成在城市旅游景點,由于有了先天的歷史自然環境和后來**對文化的著意打造,景區的民俗氛圍就比較濃烈,這樣的民宿哪怕是租賃經營,其前景也容易看好。
總之,民宿要有基礎環境支撐,這種環境無論是自然天成還是人工塑造。民宿運作要采取低成本接地氣的方式,因陋就簡,因地制宜。民宿硬件的重點在于房間舒適度的投入,房間的設施設備和生活用品要盡量脫離現有民宿的檔次,要讓游客產生流戀忘返的家的感覺。民宿的軟件是注重民俗文化的建設,用特色個性把鄉情傳遞給每一位來客。現在雖然*****出臺了民宿的行業標準,但我更希望各級**特別是文化旅游部門,能夠組織民宿投資者培訓學習,指導他們正確地運作民宿項目,再不能像過去那樣簡單盲目地模仿,讓民宿得以真正健康地發展。
 

 



 度 假 酒 店
一、文化主題旅游飯店定義的困惑
《文化主題旅游飯店基本要求與評價》行業標準是這樣定義文化主題旅游飯店的:“以某一文化主題為中心思想,在設計、建造、經營管理與服務環節中能夠提供獨特消費體驗的旅游飯店。”我的理解是,這里所說的文化主題旅游飯店就是我們平時習慣講的度假酒店,或者是除開已經掛了星級牌子的度假酒店。接下來,容我列舉金鼎級的幾項具體標準:
“建筑外觀應具有特色,內外裝修符合文化主題要求,格調高雅。”
“應有文化主題展示或有文化主題體驗博物館、陳列室、展示區等場所。”
“店內藝術品、燈飾、綠色植物盛器等應符合文化主題風格,裝飾感強。”
“客房區域裝修應依據文化主題,風格鮮明,感受舒適。”
標準還有很多,我趕緊打住,總之,要在設計、裝修、軟裝配置以及服務等整個過程中貫穿文化主題,但是,如何在這個過程中將文化主題體現在每個細節中,制定人沒有給出答案或具體性的指導意見,我估計他們難以給出。酒店的設計、裝修理應貫穿文化,而文化的體現更在于酒店的經營管理。我們過去評定的星級飯店都要求嵌入文化元素,越是有文化的酒店,越典雅高貴,其生命力就越久。但我要說的是,旅游飯店千萬不能把文化做成主題,飯店的主題是要回歸居住吃飯的本質。制定者的初衷應該是想避免度假酒店的同質化,讓游客沒有審美疲勞,更有利于宣傳旅游景點、酒店招徠生意。但是,建筑和室內設計師就會把這樣定義的酒店設計出一幅幅美輪美奐的效果圖,投資人看了喜上眉梢,**領導滿意通過,但管理者不好經營,消費者不愿掏錢,等酒店投資人明白過來已為時晚矣!近幾年來,我顧問了不少這樣的度假酒店,設計師按照上述的行業標準去設計度假酒店,幾乎無一例外的,投資人都覺得好看,像是那么一回事,但等我給他們算完賬,少則一年虧幾百萬,多則一年虧幾千萬;按照他們的話說,我把他們從懸崖邊拉了回來。但一些已經投入營運的度假酒店,由于設計規劃的錯誤,由于投資不合理,我也回天無術,只能眼睜睜地看著這些酒店病入膏肓。所以,我更愿意稱這些酒店為度假酒店,而不是文化主題旅游飯店。

 



 二、文化主題旅游飯店等級評定的困惑
按照《文化主題旅游飯店基本要求與評價》行業標準,“文化主題旅游飯店分為金鼎級和銀鼎級兩個等級。金鼎級為高等級,銀鼎級為普通等級。等級越高表示接待設施與服務品質越高。”那么,**質檢總局和國標管委會聯合頒發的《旅游飯店星級的劃分與評定》所制定的1星級至5星級的評定等級,又怎么來和金鼎銀鼎明確各自評定酒店等級的范圍呢?我所了解的是,更多的度假酒店寧愿評星,也不愿爭鼎,因為畢竟星級評定工作開展了30年,星級的桂冠已深入人心,雖然要求評星的酒店呈大幅度下降趨勢。換句話說,已經掛有星級牌子的酒店可不可以申請金鼎或銀鼎,就是一家酒店能不能同時戴兩頂桂冠呢?
三、文化主題旅游飯店規模的困惑
《文化主題旅游飯店基本要求與評價》行業標準明確規定,其“客房數應不少于15間(套)”,這就讓我立即聯想起了星級評定規定的申請三、四、五星級飯店的房間數分別是30、40、50間(套)。根據星級評定要求,三、四、五星級飯店規定最低得分線分別是220分、320分、420分,這些分數主要是依靠服務項目打出來的。大家知道,大部分酒店的主要收入和利潤來自客房,而配套的服務項目多半是不賺錢甚至是虧本的,所以,為什么三星級以上的酒店多半虧損,與星評的這個要求有關;房間數越少的星級酒店,就越是容易虧損。星級評定不管南北區域和消費水平等差異,用一個標準去套所有的酒店,而且這個標準又有著天生的缺陷,難怪中國的酒店多半虧損呢,難怪現在中國的酒店業主多半不愿評星了呢!話說正題,客房數量不少于15間(套)的文化主題酒店,如果被評上了金鼎級,那么這家酒店多半會虧損,請讀者們看看我前面列出的那其中金鼎級酒店的幾條硬件要求就一目了然了。

 



 經過這些年來對度假酒店裝修設計的顧問和研究后,我得出一個基本數據:按照金鼎級的標準,度假酒店要想不虧本,客房數至少是150間;如果是銀鼎級,客房數至少是80間,而且即便是如此數量的客房,其裝修裝飾也不能突出文化主題,必須把錢花在客人的舒適度和體驗感上,否則還是照樣虧損。
四、度假酒店不宜建在山上或山腰
為什么我們到山上買一瓶礦泉水要比在山下貴許多呢,就是因為商家的運輸成本高了許多;同理,如果到山上或山腰建造酒店,首先是三通一平和建筑成本高,設施設備和裝修材料的運輸費用高,所有工人交通和生活費用高,其整個建設費用往往是山下酒店的兩三倍。到了酒店籌備和營運階段,一樣存在高昂的物資運輸費用,服務人員的工資福利待遇比城市酒店好許多也難招到人。而酒店的房價能比山下的酒店高出兩三倍嗎?我們的投資人和設計師往往會認為山上的風景好,客人一定喜歡住在山上,而且房價一定能賣上去,但是我調查后卻發現,有許多客人是愿意住在山上,但是要他們多花錢、特別是多花許多錢的時候,游客基本會選擇放棄。
我去四川都江堰一個度假酒店項目顧問,董事長把我帶到半山腰一幢幢別墅跟前,幾乎是一把鼻涕一把眼淚地訴說他悲慘的投資遭遇:原以為能夠讓酒店開業的資金,但還沒等到酒店裝修錢都用完了,而且還欠了一屁股的債。湖南張家界市中心有一座山,一家央企在風光旖旎的山頂上建了一個療養院,由于經營不善而轉賣給了我的一位浙江朋友,這位朋友請浙江著名的管理公司策劃設計了一個美若仙境的度假酒店,動工之前他托朋友找到我,請我幫他測算一下。因為酒店在山上,雖然可以做300間左右的客房,但旅游大巴上不了山,旅游團隊就無法上去,僅靠散客酒店就會始終處于饑餓狀態,因為張家界的酒店主要靠旅行團支撐。我經過測算得出一個數據,如果按照浙江管理公司的設計規劃,這家度假酒店一年至少虧損1200萬(含建設成本10年攤銷),嚇得老板至今還把項目荒在山上沒敢啟動。

 



  五、度假酒店不宜建在景區里
度假酒店如果為了保證不虧本,就必須具備一定的客房體量,而具一定規模的酒店建在景區里往往受到建筑高度的限制,常常只能分散而建,這就會給建設和經營管理帶來困難,從而容易導致虧損。其次,隨著**越來越重視生態環境,對酒店污水排放越來越嚴格,大量游客在景區居住勢必會給環保工作帶來麻煩。另外,建在景區里的具備一定規模的酒店,盡管在審批時會注意到層高和外形與景區和諧的因素,但總會或多或少地破壞景觀。
江西新余仙女湖是**4A景區,我應邀顧問景區里一家溫泉度假酒店,50平方公里的湖面,島嶼星羅棋布,湖水清澈見底,酒店就坐落在湖邊,但當地**為了保護環境,不允許酒店臨湖的建筑做餐飲,因此,投資人感到手足無措。我的一位長沙朋友在當地梅溪湖拿了一塊地,打算建一個度假酒店,我給他做了個測算,酒店盈虧點的客房數在160間左右,但當地**在規劃審批時這幢建筑只能建三層,坐落于山腳的酒店建筑從遠處看必須若隱若現地掩映在背后山上的樹林中。為了通過規劃審批,一方面要壓縮房間數,另一方面要把本來規劃的一幢樓分解成三幢。這樣調整后我又做了個測算,結果酒店很難盈利,所以,投資人放棄了建酒店的念頭。

 



 六、度假酒店不宜分散而建
度假酒店不是民宿。由于度假酒店都具有一定的體量,投資人和設計師特別是******領導,多半偏愛把度假酒店規劃設計成民宿風格:一幢幢房屋錯落有致,外形不是古色古香,就是呈村落民居式樣。這樣的度假酒店從一開始就走上了虧本的道路。度假酒店應集中而建,建筑外形應中規中矩,應以筒子樓形式為主,將酒店的各個功能盡量融合布置在一幢樓里,把配套的服務項目置于裙樓或建筑的底部幾層,而把客房設計在建筑的上部。這樣,建筑成本低,機電好設計,裝修投入少,而且便于經營管理,客人使用起來方便舒適,會議組織者或旅行社導游就才會非常樂意安排住這樣的酒店。
東莞的一家上市公司董事長邀我顧問其開發的度假酒店,現場有上千畝土地,主要打造鄉村旅游項目,其中規劃了一個度假酒店。再看建筑設計院設計的效果圖,儼然一幅鄉村水墨畫:兩三層高的房屋有二十幾座,房屋間偶有長廊相連,自然環抱成一個大型院落,院落中是溝溝水水,阡陌道路輔以精致小橋。看后我給出以下建議:首先是在平地上刻意建造一幅畫樣的村莊,土建成本高。其次,到處是水渠小橋,安全隱患大。第三,旅客要游山玩水,體驗農家生活,出了酒店全部可以滿足。第四,建筑如此分散而建,是否每幢樓要安裝電梯?空調是采用中央空調還是分體空調?是集中供熱水還是獨立自供?弱電各個系統如何設計?第五,接待大堂放在哪幢屋子,客人如何拖著行李進入客房?早餐廳放在哪幢房子,冬天夏天刮風下雨客人如何去餐廳就餐?第六,服務人員如何上下搬運物品清掃房間?不等我往下再講,董事會全體成員就否定了原先的設計方案。

 



 洛陽**所屬的城建總公司計劃投資一個度假酒店,國內外許多著名的文旅集團和酒店管理公司的專家都出謀獻策,但**領導都沒聽懂,因為按照專家們的意見,他們左掐右算酒店都會虧損,于是找到了我。建筑設計院綜合了所有專家們的意見所出的設計效果圖是這樣的:中間是一幢2層的建筑,一層為接待大堂、茶吧,二層為健身房。左邊是一幢3層的建筑,一層為西餐廳、中餐零點,二層為餐飲包房和宴會廳。三層是多功能廳。右邊一幢也是三層,設計了各式客房120間。這樣的分散布局很不合理,和東莞酒店項目一樣,投資大,管理成本高,不好經營,客人舒適度差,所以就像在東莞度假酒店項目那樣,我給予了重新設計:將酒店集中而建,設計成一個筒子樓的中規中矩的火柴盒狀的建筑,設裙樓三層,將大堂西餐廳親子游戲區域設在一層,二層為外包洗浴足浴健身,三層為餐飲包房多功能廳,四層以上是260間的各式客房。
七、度假酒店應輕主題重體驗
如果說我國的城市酒店是因為重裝修輕體驗導致投資過大而引發大面積虧損的話,那么,度假酒店因為普遍重主題輕體驗而導致畸形投資、引發更大面積的虧損。在多數**主管部門領導、投資人和設計師眼里,度假酒店首先是好看,其次是要有主題、特色、個性、風格,于是就應運而生了一批批山水畫一般的作品。其實,酒店的屬性不是用來供人欣賞參觀的,是供游客居住的,如果要玩山樂水,盡可以從所在的景區中得到滿足,度假酒店從外形到內裝再花錢花心思打扮,也不能和自然美景相媲美,這叫吃力不討好!我稍加研究便發現,凡是比較漂亮的度假酒店多數是不賺錢或虧本的,因為漂亮是靠錢修飾出來的,而對于投資大回報期長的酒店業來說,如果投資不合理,有時生意再好,酒店想要維持生計怕也困難,這里我想舉兩個例子。

 



 濟南有位著名的室內設計師應邀在高仿版迪士尼樂園里投資一家度假酒店,他計劃把它設計成迪士尼主題酒店。平時他給別人設計酒店從未在意過設計的作品要投資多少,但到了自己投資酒店時,他就變得十分謹慎。他輾轉找到我,請我幫他測算,幫他設計。其實,酒店不是不能搞,只是一般酒店不能搞什么主題。試想一下,在迪士尼樂園里瘋狂了一天的游客來到酒店還想看到這些東西嗎?是想看酒店具有迪士尼主題的外形,還是希望在大堂、餐廳、過道和客房里繼續看到迪士尼的元素呢?游客會因為這些迪士尼元素而快樂地買單嗎?我經過多年的跟蹤調查,游客們才不會為這些主題掏錢呢,而相反,投資人會因為這些特色創意砸進許多冤枉并且可能永遠收不回來的資金。這位設計師一再感謝我把他從噩夢中喚醒了。
我去千島湖顧問浙江上市公司投資的一個度假酒店,發現設計師為了主題把整個建筑設計成了異形,每間房大小不一,建筑主體只能采用鋼結構,設計費和建筑造價都高,裝修難度大,而且由于每間房大小不一,今后接團隊和會議,酒店方該如何排房、導游和會議主辦人該如何分房呢?
設計度假酒店,外形要中規中矩,內在的重點在功能布局。機電設備要選用品牌產品,裝修材料要環保實用,客人使用的設備和物品要質量上乘方便舒適,讓游客睡好覺吃好飯是度假酒店追求的目標。

 



 八、度假酒店投資人做好淡季心理準備了嗎
度假酒店投資人往往只看到節假日期間、特別是國慶長假景點爆棚、酒店價格猛漲的好光景,在投資前很少有人去想度假酒店淡季的難過日子。天晴要想到天陰,酒店講的是平均房價和平均住客率,投資人要的不僅是毛利,還應該計算凈利,計算多少年回本。我打過交道的各類投資人很少在投資前認真做投資回報測算的,即使做了測算,也是理論脫離實際,算的盈利但結果往往都是虧本。度假酒店的最大特點是淡旺季明顯,有些景區酒店還存在部分季節歇業的尷尬狀況,在這樣的地方建酒店更要慎之又慎,就更有必要反復認真地計算投資回報的真實數據。
我又要舉例來說明這個問題。大家都知道阿拉善英雄會吧,每年10月1日開始到10月7日結束,在內蒙阿拉善左旗以傳統熱門賽事T3系列賽為核心,還設有各種賽事,舉辦沙漠音樂節等活動,2018年僅國慶節當天入園車輛近4萬車次,游客超10萬人,但整個園區包括提供給游客住的蒙古包、房車和帳篷房,核算下來都是虧損的,公司投資人邀我前去找尋解決的良方。我踩在一望無際的沙漠上,向陪同考察的朋友們講述了湖南張家界景區酒店的故事。

 



 就在十年前,張家界酒店的基本面貌是每家酒店規模較小,硬件設施和服務水準都比較差,因而很難吸引歐美和高端游客來張家界觀光,因而極大影響了酒店住客率和整體效益,同時也影響了景區收入。另外,為了安全起見,自每年10月15日至來年的4月15日的半年時間,整個景區基本處于半封山狀態,其中張家界主力客源韓國游客的包機在此期間停飛。我管理的酒店是長沙市接待韓團人數最多、韓國游客認可度最高的酒店,所以我也著急,就和有關專家一起給張家界市有關領導出謀劃策。這就有了后來許多國際國內品牌酒店的引入,有了張家界市包括機場的改造,更重要的是,經過安全措施的加強和冬季霧凇賣點的宣傳,張家界沒有了半年的淡季,冬季的生意有時還超過了夏季,整個景區也欣欣向榮起來。試想,如果一家酒店只有半年的營業時間,如果一個旅行社的導游司機主要靠半年的收入養家糊口,酒店能夠賺錢、導游司機宰客的現象能那么快地止住嗎?
我想起了來的路上穿過的賀蘭山,想起了岳飛的《滿江紅》:“駕長車,踏破賀蘭山缺。”我動情地對陪同人員說,這里是我見過最潔凈最柔軟最震撼的沙漠,這里的歷史可以講出許許多多令人向往的故事,除了已舉行了13屆的阿拉善英雄會外,我們要在保留這些蒙古包、房車和帳篷屋的基礎上,一定要建數家有規模舒適度很高的酒店,無論是有錢的飆車族還是前來旅游觀光的客人,總不能讓他們住在這些不能洗澡、只能在露天洗漱在公廁解決問題的特色屋吧。待這樣的酒店誕生后,我們就會發現,前來參加英雄會的玩車族一定會延長在這里的逗留時間,旅行社就會看上這塊具有獨特風光悠久歷史的旅游勝地,因為這里離銀川機場只有一個多小時的車程,距市區直線距離僅50公里。如果**和投資人在目前賽事基礎上再打造一些沙漠項目,定期舉辦騰格里沙漠音樂會、改裝車巡游和汽車賽事等,讓阿拉善成為旅游目的地,不僅不能有封閉景區的時段,還要力爭不能有明顯的淡旺季,那么,阿拉善的景區和酒店才能健康地活下來。

 



 寫到這里,不知怎么我腦海里浮現出杜甫的詩句:“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏。”縱觀我們的民宿和度假酒店,看似發展勢頭很猛,其實內藏許多誤區,今天我拋磚引玉,意在請大家少走彎路,理性科學地運作民宿和度假酒店,讓投資者敢于投資,管理者便于經營,消費者樂于買單。

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